我24万买的车位，现在跌到10万了
撰文：昆明楼市首席购房顾问 文 锋
这几天业主群里闹翻天了，原因在于同德昆明广场A区负二楼的车位售价从最早的36万元（不含税），到现在23万元起，而B区和上北区部分车位5折。
车位降价销售的宣传资料插满了地下停车场，每一栋每一层每一户门口都不放过。
刷卡入户的小区，PS:求同德昆明广场业主的心理阴影面积
根据宣传页上的信息，同德昆明广场车位sale 50%，价格低至7万元/个起，组团还能优惠，最高可减9万元/团。
业主秀出了同德昆明广场车位不同时期的宣传海报，满满的讽刺感
不仅仅是同德，几乎同一个时间，蓝光、俊发多个小区也启动了车位促销的模式。
呈贡的蓝光天骄城，第一次购买是8万元/个，购买第二个第三个就是半价，只4万多元，购买满5个的，可以赠送一个20年使用权的车位。但要求就是购买的车位必须只能在同一个人名下，一年后可更名。
广福路的蓝光水岸公园也是在加快去化，6.5万元/个，10个组团，据业主说，他们小区1670户，但车位有2014个。
在车位上，俊发盛唐城也最近也推出了200个工程抵款车位名额，D1地块车位抵款价比售楼部便宜6.5万，F1地块车位抵款价比售楼部便宜6万，重点同样也是有产权证的。
这仅仅是同德昆明广场A区负三层Q区车位销控表（白色代表待售）
这到底是怎么回事？是开发商处于快速回款的个体行为？还是有利空车位产权、车位销售的相关新规出台的风声？
说到政策，搜罗了一遍倒还真是有的。
在两会期间，全国政协委员祁志峰接受媒体采访时建议“从国家层面对停车产业立法，明确停车库开发用地、停车位开发、停车位交易(转让、抵押、租赁)、停车位权属登记等有关事宜。”
但这仅是立法建议，一是还没落地执行，二也并不是大家所担心的利空的政策，根本还不至于开发商会集中式降价抛售车位。
但我们从市场供求关系来看，车位问题还真是全国性普遍性存在的。
据统计，我国机动车保有量已达3.25亿辆，虽停车产业近年有了较快发展，但依然无法解决至少高达5000万个停车位的历史欠账，而每年还要新增2000多万个泊位的需求。2018年上半年机动车保有量为3.19亿辆，新注册机动车1636万辆，车位缺口越拉越大，停车问题制约了城市可持续发展。
记得在去年的时候，我就写了一篇《昆明车位到底是买还是租更划算？》文章，重点罗列了昆明车位的现状：
截止216年底，昆明市机动车保有量已超过223万辆并以每年12%左右的速度在递增，是继哈尔滨、济南、北京之后，全国的第四大“堵城”。据数据统计，昆明主城五区目前停车设施缺口约80多万个，存在动静态交通矛盾。
为了缓解停车难的问题，地方政府在先后出台很多规定，并直接作为建设项目规划审批指标，其中在2009年8月，昆明市就发布了“关于建设项目规划审批‘二十不’规定”，其中，规定商品住宅项目地下车位配置每户不得少于1个车位。而在2012年8月份正式实施的《昆明市城乡规划管理技术规定》，要求：“每百平方米商品房配一个车位。”
但实际上，规划的车位，既没有真正解决停车难问题，又带来了目前巨大的车位库存量。根据昆明克而瑞统计的数据显示，截止2018年年底，昆明的车位库存数达到1147.3万平米，根据2018年的月去化水平，昆明目前车位去化周期需要65个月。
停车难，但车位却卖不出去，其原因不言而喻。
因为停车难，只要集中在老旧小区，普遍存在车位不足，停车难问题突出。但新小区的车位因为要符合规划要求，数量相对充足，但售价较高，很多人通过租赁或者小区附近临停车位解决停车需求，购买需求的弱化加重了昆明新小区的车位库存积压。
关于车位的建设成本，按照开发商的说法，建筑地下部分的建设成本都要比地上部分的成本高出80%左右，表面一个12-15平方米的地下停车位按整个地下室面积除以车位数来计算，实际大小均为24-30平方米左右，甚至更高。最重要的是，地下停车位，每滞销1平方米就相当于滞销2平方米的住宅。
为此，在定价上，开发商基本不亏钱的情况下，产权车位售价基本保持在13-15万元/个，部分小区的售价甚至会超过20万，如同德昆明广场负三26万元/个，负二36万元/个，人防车位基本在10万元/个以内。
昆明南市区某项目车位一口价15万
但在售价上，又没有相应的价值指导政策，在今年1月15日，昆明市委常委、常务副市长保建彬通过市长热线接听群众来电，针对“车位售价太高，政府是否有指导价”的提问回复：目前车位并没有政府指导价的政策。
从这个角度看，昆明的车位售价明显偏高，也因此直接影响了车位的去化。最近沟通了昆明几个开发商的营销负责人，他们都直言昆明的车位销售情况都不理想，说好一些的楼盘基本能保证在60%以上的去化，但差的30%都不到。同德上北区这种已经交房7年的小区，依然还有20%的车位滞销。住宅如此，昆明新的写字楼地下停车位空置更为严重。
昆明北京路某写字楼车位9万元起
面对车位的去化，昆明的开发商也在想各种策略。
以前交房后才启动车位销售的营销模式，现在开发商直接前置了。比如JF，几乎目前旗下在售楼盘都直接捆绑车位进行销售，只要连车位一起购买的，即可享受更大的价格优惠幅度，如dcjf车位定价25万元/个，与房子一起购买房款可减10万元/个，折算下来车位实际为15万元/个。
这种做法自然可以缩短后期的销售周期，加快现金流的回笼速度，但也带来了一定的风险，毕竟昆明一直在重拳整治房地产市场乱象，其中捆绑销售也是打击范围。
其次，车改商。
据不完全统计，昆明目前已经有近十个小区是这么操作的。比如zqwpzx，jtgj，这种方式是开发商较为容易变通的，尤其是社区型的商铺销售难度系数要低于车位，总价也容易上得去。
但当然车改商也是最为冒险的，因为根据我国相关法律规定，小区车库不允许私自改变结构或用途。将地下停车场改为商铺，属于擅自改变使用功能，等于提高了建筑容积率，必须经过规划部门审批。
再者，车位分期。
为了降低用户购买门槛，快速回笼资金，开发商拉上银行，推出“车位分期”业务，帮助业主解决购买车位的资金需求问题。
关上某小区车位使用分期的情况
最后，就是直接降价。
基于车位后期基本属于楼盘的销售末期，既没有密集的推广排期，也没有充足的推广费用，哪怕后期物业介入，做了很多没有购买车位不接受临停等等做法也无济于事，对车位销售的促进是非常有局限性的。
那么最直接的就是降价，就如我们前面提到的一些项目，第二个车位直接5折。
显然，对于缺个车位的朋友而言，这个价格太有诱惑力了，而且效果非常明显，对比市场的价格，接近一半的利润空间。比如蓝光天娇城的，据说有客户直接打了1000万拿下所有的促销车位；同德昆明广场最近号称被抵押的400多个车位已经销售过半了。
车位销售招聘，直呼每天“1个”是小事
但对于前期已经高价买车位的人，心里肯定有100个QTDY的。但别忘了你当初购买车位签署的合同，我们翻出了目前市场使用的《商品房买卖合同》（预售），在第十章第二十二条里明确约定，“规划的车位、车库的所有权属于出卖人（开发商），出卖人有权依法进行销售、出租或附赠。”
也就是说，开发商拥有车位的销售、出租或附赠的资格，也就是等于开发商拥有车位的处理权限，至于价格如何调整开发商拥有最终的解释权，包括降价。
之前买了车位的业主请别哭啊，开发商这种做法跟政策没关系，纯碎的快速回款的个体行为。
从商品房的角度，居住是刚需，但买房不一定，停车是刚需，但买车位不一定。站在去化的角度，没有刚需却可以创造刚需，毕竟没有卖不掉的车位，只有卖不掉的价格。
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